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觀察中國的專家們開始估算,一旦該國熾熱的房地產市場轉向,銀行面臨的影響會有多大。

星展唯高達香港測算,若房價下跌 30%,便有可能導致銀行貸款總額的 4%,也就是 4.1 萬億元人民幣(6150 億美元)變成不良貸款。德國商業銀行則表示,這種幅度的下跌可能引發 4 萬億元人民幣的債務違約。太平洋投資管理公司(Pimco)預計,鑒於來自房地產行業的風險,不良貸款率未來幾年將由目前的 1.75% 最高達到 6%。

雖然在這種情嘉義民間代書信貸形下,銀行業的損失與 2008 年金融危機後美國高達 1.3 萬億美元的損失仍相形見絀,但 經濟學家們越來越多地預期會出現對銀行系統的救助,從而可能動搖股市,並推高政府的借貸成本。中國央行研究局首席經濟學家馬駿早些時候接受《第一財經》專訪時稱,在房地產領域當中還是需要采取很多措施抑制泡沫過度的成長。深圳的房價在一年裡大漲了 60%。

「近年來中國住宅價格的上漲,尤其是今年,令人感到擔憂,」Pimco 常駐新加坡的新興市場基金經理 Roland Mieth 表示,「這種同比 30% 甚至更大的漲幅通常預示一種泡沫現象。」

德意志銀行在 9 月 28 日的報告中寫道,房地產可能會在 2018 年面臨嚴厲的調整,因為泡沫正在蔓延到更多的城市。而高盛集團 10 月 4 日發布報告稱:在房價「暴漲」之後,局面變嘉義民間代書信貸得越來越脆弱。雖然房價大幅下跌並不是星展唯高達的基本情形假定,但如果放貸速度保持下去,風險將上升。

星展唯高達分析師陳姝瑾表示,房地產行業是中國銀行體系面臨的最大隱憂。如果房價下降很多,首先會影響房地產開發商貸款的質量,因為他們槓桿度最高;其次將影響按揭貸款。

據陳姝瑾估計,7% 的貸款流向了開發商,20% 則是住房按揭。彭博匯總的數據顯示,144 家上市房地產商債務總額中值相較利息、稅項、折舊及攤銷前盈利的比率由五年前的 4.9 倍躍升至 8.1 倍。

居民負債相對健康

儘管截至去年底,中國居民債務占國家經濟產出的比重從 2010 年的 28%躍升至創紀錄的 40.5%,但仍低於美國的 80%,南韓的 85%和日本的 66%。高盛報告稱,並不太擔心中國爆發「止贖危機」,因為購房者需要付出 20%到 30%的貸款首付,並且銀行對於房產擁有追索權。

太平洋投資管理公司的 Mieth 表示,相比 2008 年前的美國,中國房地產市場的槓桿和貸款複雜程度的有毒性要小很多,因為衍生產品相對缺乏。

違約的增加使得銀行不愿意借錢給企業,中國的按揭貸款餘額則在上半年勁增 31%,比總體貸款增幅高出三倍。向居民發放的貸款占 8 月份總體新增貸款的比重飆升至嘉義民間代書信貸 71%,大大高於 1 月份時的 24%。

穆迪駐香港高級副總裁郭書岑表示,中國的銀行都非常積極地發放按揭貸款, 鑒於房價處於泡沫水平,這些貸款變得風險更大。

惠譽估計,中國銀行業對於房地產行業的風險敞口,包括表外項目貸款和利用房地產抵押的企業貸款,可能高達信貸總額的 60%。

惠譽駐香港的分析師 Grace Wu 表示,房價在壓力下一般會迅速下跌,當這種情況發生時,通常只有很少的成交,從而導致銀行很難收回如土地和房產之類抵押物的價值。

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分類:商業與財經 > 個人理財 2015年11月06日根據金融聯合徵信中心調查,今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.嘉義民間代書信貸91%,為2011年第1季嘉義民間代書信貸以來最低,睽違5年再現1字頭利率,同期間平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下,購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件,若能善用專家法則,更會有效減輕負擔。



金融聯徵中心第2季調查顯示,以6都來看,平均核貸成數最高的是桃園市71%,台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準,反觀台北市不僅在6都最低,更在全台墊底,核貸成數還不到63%,次低的是新北市66.15%,意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備更多自備款,值得一提的是,桃園市不僅第2季核貸成數最高,且對照去年與前年同期均為正成長,平均貸款利率1.84%也是6都最優,形成對購屋族相對友善的環境。



桃園購屋最輕鬆 雙北最痛苦


對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計,全國貸款負擔率為35.35%,房價負擔能力等級為略低程度,房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆市,貸款負擔率分別為21.95%、22.27%,代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中,台北市貸款負擔率為62.24%,較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點;新北市為51.92%,較上季減少1.36個百分點、較去年同期減少3.35個百分點;而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%,購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。



購屋申辦房貸前,最好有一個基本概念:「市場價格不等於銀行鑑估價」;市價指的是房屋的真實成交價格,鑑估價則是銀行業者在參考市價,並考量跌價風險後,所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見,爭取更高貸款金額及優惠條件。



職業收入穩 信用狀況佳 銀行好客戶


住展雜誌企研室經理何世昌建議,帳戶裡存多一點錢,會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低;比較數家銀行業者,不同銀行的評估結果常有不同,或在自己有財務需求的前提下,妥善搭配銀行的理財方案。他提醒,成交價別低於區域行情且屋況不能太差,較有機會提高貸款成數,詢問不動產經紀業者有無配合的銀行,通常也有較高的房貸成數,只是要注意利率有無偏高。



資深代書說,貸款成數和個人還款能力有很大關係,銀行除了會評估申貸人的收入高低,穩定性也很重要。如果職業為公教人員或是醫師、會計師、律師等,甚至是知名企業員工,都可利用職業和銀行談貸款條件,銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面,即使房屋條件好,申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款,也可能被列為拒絕往來戶,例如曾有支票遭到退票,申貸就會很困難。



跨區申辦 精確詢問 提高可撥貸金額


全國不動產企研室主任張?勻建議,假設在新北市購屋,不一定只能向當地銀行申貸,有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說,不管在哪區購屋,全台銀行都有可能承作房貸,但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩,購屋族最好盡可能多問幾家銀行,找到願意跨區承作的單位。她還說,民眾常會問「可以貸到幾成」,不過若只問成數,往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差,容易讓購屋族在資金準備出問題,所以該問銀行「可以貸到多少錢」,請對方提出一個可撥貸的具體數字。



除此之外,鄰近捷運、交流道,附近有公車站牌等交通設施,都能為貸款條件加分,生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額,房屋位置也會影響估價結果,門牌地址結尾為「路」者,在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。



建商提出優惠貸款 方案內藏玄機


何世昌提醒,部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真,銀行最終還是看個人條件審核,這種情形,購屋族要在契約中增列但書:「如果貸不到足夠成數,可無條件解約,退還買方已繳價金」,以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款,對買方是利大於弊,不過,若經濟能力實在不足,別為了無息貸款勉強購屋,否則期滿後還不出款反而麻煩。
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